Look Around: Une personne sur sept est sous-marine

La semaine dernière, nous avons publié notre Au 2ème trimestre 2008 Rapports locaux, Dans lequel nous avons signalé que, au niveau national, 29,1% des propriétaires qui ont acheté au cours des cinq dernières années sont actuellement sous-marine sur leurs prêts hypothécaires (c.-à-dois en savoir plus sur l'hypothèque que la maison vaut la peine). Nous avons également signalé que près de la moitié (45%) de ceux qui ont acheté au sommet du marché national de 2006 ont actuellement des fonds propres négatifs. Le premier graphique ci-dessous montre le nombre de foyers ayant des capitaux propres négatifs comme un pourcentage de maisons vendues dans chacun des cinq dernières années (ventilés par région). Comme vous pouvez le voir, les propriétaires achètent dans l'Ouest au sommet 2006 ont été les plus durement touchés avec près de 60% des acheteurs dans ce envers année en baisse de cours sur leur prêt hypothécaire.

Après avoir fait un peu plus du quantitatif, étaient maintenant en mesure de rapporter ces chiffres en tant que pourcentage de tous les foyers, et pas seulement les maisons vendues dans une période donnée. Les chiffres sont encore plus surprenants que nous nous attendions avec près de 14% de l'ensemble des maisons unifamiliales aux États-Unis, indépendamment du moment où ils ont été achetés, actuellement en capitaux propres négatifs. Cest une personne sur sept maisons unifamiliales dans le pays sous-marine en ce moment. Le deuxième graphique ci-dessous décompose ces chiffres par région ainsi. Ici, l'impact de marché significative se décline en California, Las Vegas and Phoenix sont manifestes dans les taux de capitaux propres négatifs de l'Ouest qui s'ajoutent 18 pour cent (près d'un sur cinq maisons sous-marines). Les plus faibles taux de capitaux propres négatifs se trouvent dans le Nord-Est avec seulement environ 6 pour cent des foyers sous-marins.

Dans un analyse antérieure au début de cette année, Moodys Economy.com signalé des taux de capitaux propres négatifs à la fois d'environ 10 pour cent avec une projection pour les taux à près de 14 pour cent d'ici la fin de la Q2. En effet, il semble bien que nous ayons visitée frappé ces niveaux, comme indiqué par nos propres chiffres. Avec des capitaux propres négatifs étant un facteur de taux de forclusion, ces chiffres ne sont qu'un rappel de la souche sévère ressenti par de nombreux propriétaires en ce moment.

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).

Deuxième trimestre PerformanceOuch logement

With Zillows Rapports locaux pour le deuxième trimestre de 2008, le marché du logement aux États-Unis s'est dans un autre trimestre désastreux de la performance avec une baisse d'année en année dans le Indice de Zillow Valeur Accueil de 9,9 pour cent. Il s'agit de la sixième trimestre consécutif de l'année après année des baisses de valeur d'origine et, comme dans les cinq trimestres précédents, représente une nouvelle baisse record, dont l'ampleur n'a pas été vu au cours des douze dernières années de données Zillow qui remonte à 1996.

L'ampleur des malheurs actuels de logement se révèle pas seulement dans l'ampleur de l'amortissement annuel, mais aussi dans le champ d'application généralisée de la mauvaise performance avec 140 des 165 marchés (85%) recouverte de ce trimestre connaît année après année des baisses dans le Indice de valeur pour la maison comme du deuxième trimestre. Depuis le pic du marché du logement national dans le deuxième trimestre de 2006, la valeur des maisons ont chuté de plus de 13 pour cent, prenant des valeurs dans le temps à des niveaux jamais vus depuis le quatrième trimestre de 2004 (voir tableau ci-dessous).

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La performance du marché varie considérablement avec des pièces de Californies Inland Empire nouveau en tête de liste des plus faibles comme on le voit dans les marchés Merced and Stockton lorsque l'année après année les baisses ont été de 40 pour cent et 38 pour cent, respectivement. D'autres grandes régions métropolitaines durement touchées avec des baisses de marché inclus Las Vegas (-27% En glissement sur douze mois de déclin), Los Angeles (-21%), Miami (-21%), Orlando (-20%) Et Phoenix (-19%). Ces quelques points positifs là-bas continue de connaître l'appréciation positive inclus plusieurs régions métropolitaines dans le Midwest et le Sud, comme Oklahoma City (1,1%), Austin (1,2%), Chattanooga (2,9%), Mobile (3,3%), Tulsa (3,9%) et, toujours dans la liste des meilleurs interprètes, Grand Junction, CO (4,9%) [Quelqu'un peut-il à Grand Junction nous dire ce que la magie est là?]. Voir la carte ci-dessous pour les changements de valeur d'origine à travers le pays.

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Tout cela amortissement immobilier a été traduit de manière prévisible dans les taux élevés de fonds propres négatifs à travers le pays avec plus de 29 pour cent des propriétaires qui ont acheté au cours des cinq dernières années qui est due à plusieurs sur leur prêt hypothécaire que leur maison vaut actuellement (en les laissant à l'envers ou sous-marine sur leurs prêts hypothécaires). Parmi ces propriétaires qui ont acheté à la hauteur du marché en 2006, près de la moitié (45%) sont actuellement sous-marine sur leurs prêts hypothécaires.

Pour obtenir plus de perspicacité dans les difficultés de ces différents marchés, nous avons commencé à avoir signalé ce trimestre sur une variété de signaux de détresse tels que le pourcentage de foyers ayant des valeurs en baisse, le pourcentage de maisons vendues à perte, et les taux de saisies immobilières. Nationwide, 77 pour cent des foyers ont diminué en valeur au cours de la dernière année (bien que seulement 38 pour cent des propriétaires dans un récent sondage Zillow / Harris Interactive croyaient que leurs maisons avaient diminué en valeur, qui est un toute autre histoire). En Q2, environ un tiers des foyers (32,7%) effectivement vendues pour moins de la valeur pour laquelle ils ont été achetés. A Los Angeles, plus de la moitié des maisons vendues au deuxième trimestre ont été vendues pour une perte (51,1%) et à Las Vegas le pourcentage de maisons vendues à une perte atteint presque 70 pour cent. Pour la nation dans son ensemble, plus de 18 pour cent des transactions de vente dans le deuxième trimestre ont été saisies, en hausse de façon marquée à partir de seulement 7 pour cent au deuxième trimestre de 2007. En rapport avec les fortes baisses de valeur d'origine et des taux élevés de fonds propres négatifs, les régions métropolitaines de Stockton et Merced deux taux de forclusion de scie de plus de 50 pour cent pour le deuxième trimestre (et les pourcentages de maisons vendues à une perte de plus de 70 pour cent).

Alors que la prédiction du fond du marché est difficile, c'est clair que l'an sur une base annuelle d'amortissement actuellement en presque deux chiffres de la fourchette, allaient rester en territoire négatif dans la plupart des marchés les plus difficiles à succès pour les prochains trimestres (même étaient sur le marché vers le bas à l'instant). Et la stabilisation de la valeur des maisons doit être précédée d'une clairière substantielle de la surabondance de maisons invendues qui est de colmatage beaucoup de ces régions métropolitaines, un événement qui est d'autant plus difficile étant donné le grand nombre de saisies d'inondation dans ces mêmes marchés en ce moment. Et tandis que les capitaux négatif est un facteur contribuant à taux de forclusion, même en temps normal, theres des preuves anecdotiques que les taux élevés de fonds propres négatifs actuellement observées sur le marché ont un effet indépendant sur les taux de forclusion par les propriétaires induisant qui havent connu une contrainte financière aiguë qui conduit généralement à la forclusion (par exemple, la perte d'emploi, la mort, réinitialise hypothécaire effectuer des paiements insoutenables) de s'éloigner de leurs maisons frustrés par faire des paiements sur un atout que représente aujourd'hui sensiblement inférieur à ce qu'il était à l'origine. Dans l'ensemble, pas une image gaie dans ce nombre quarts.

Nous offrons jusqu'à ces données dans tous les marchés de métro 165 (l'ensemble le plus complet de données immobilières youll trouver n'importe où) avec l'espoir que la connaissance vous rendra libres. Même dans les mauvais moments (surtout dans les mauvais moments), la connaissance du marché immobilier local est un meilleur ami des consommateurs et de sa mission Zillows à fournir aux consommateurs l'information la plus détaillée et à jour sur ce qu'il se passe dans le marché de l'immobilier autour de eux.

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).

Les baisses records au premier trimestre

Conditions continué à se détériorer au 1er trimestre que la valeur des maisons aux États-Unis ont poursuivi leur baisse avec la Zindex affichage de 7,7% l'an en glissement annuel baisse, la plus forte baisse weve jamais vu dans nos données, qui remonte à 1996. Sans surprise, la baisse du marché apporté avec elle l'augmentation des taux de capitaux propres négatifs, avec un retrait de deux propriétaires qui ont acheté pendant le pic du marché national en 2006 actuellement sous-marine sur leur prêt hypothécaire, ou en raison de plus sur leur prêt hypothécaire à la maison vaut actuellement. Encore plus alarmant, c'est le finding que près de 45% des propriétaires qui ont acheté l'année dernière (2007) sont déjà sous-marine sur leurs prêts hypothécaires, ce qui entraîne chez la rapidité de la dépréciation du marché.

Les plus durement touchées en termes de baisses de valeur inclus de nombreuses régions de la Californie et la Floride ainsi que les régions métropolitaines de Las Vegas and Phoenix. La Los Angeles MSA est en baisse de 16% l'an en glissement annuel et en baisse de 19% depuis son sommet du marché en 2006. Les valeurs dans la région de Los Angeles ont reculé à des niveaux jamais vus depuis au quatrième trimestre 2005, et près de 72% de la région de Los Angeles propriétaires qui ont acheté en 2006 au sommet du marché, ont maintenant des fonds propres négatifs. Dans le Orlando MSA, les prix sont en baisse de 23% depuis le sommet du marché en 2006 et en baisse de 19% sur une base annuelle par rapport à l'année. Parmi les propriétaires qui ont acheté au sommet, près de 75% ont des capitaux propres négatifs dans leurs maisons pour le moment.

Alors étaient clairement dans une période de correction du marché, son intéressant de noter que ces fortes baisses commencent à porter à cinq ans des taux annualisés appréciation de ces marchés vers le bas dans la gamme des normes historiques. Par exemple, Las Vegas métro posté un 25% l'an en glissement annuel baisse au 1er trimestre 2008, mais le taux annualisé de cinq ans est encore de 6,5%. La Tampa MSA fait état d'une baisse de 17% ce trimestre, mais a toujours un taux annualisé de 5,5% au cours des cinq dernières années. Il ya, bien sûr, certaines régions où la baisse récente du marché ont plus sensiblement bosselée performances à long terme, par exemple, dans Merced, En Californie, où l'année en cours par rapport à l'année baisse est de 34% et les pertes récentes ont complètement anéanti le rendement sur cinq ans (cinq ans des taux annualisés de 0%).

Il ne continuera à être des points brillants au milieu de la plus grande toile de fond de l'élargissement de la détérioration du marché. Bon nombre des points lumineux sont dans le Sud et le Midwest, qui pour la plupart, réussi à éviter l'énorme, et non viable à terme, l'appréciation de nombreuses autres parties du pays ont vu dans la première moitié de la décennie. La Charlotte MSA est en hausse de 1,8% en glissement annuel, Dallas métro a augmenté de 1,1% en glissement annuel et le Oklahoma City MSA est en hausse de 5% en glissement annuel. Dans l'ensemble, cependant, plus les marchés continuent à rejoindre les rangs de marchés baissiers avec 130 des 160 régions métropolitaines dans notre analyse de ce trimestre des rapports négatifs sur douze ans performances. Il est particulièrement préoccupant le fait que l'ampleur de la baisse la valeur des maisons a augmenté au cours de chacune des cinq derniers trimestres, une forte indication que la valeur des maisons ont toujours plus de tomber.

Pour télécharger des graphiques et des feuilles de calcul pour le rapport national ou l'un de nos 160 rapports locaux, visitez le site http://www.zillow.com/quarterlies/QuarterlyReports.htm.

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).

Démystifier le prix de vente médian

In un récent blog, J'ai expliqué comment l'indice Zillow Valeur Accueil (Zindex), Comparativement à deux indices populaires ventes répétées, les Indice OFHEO des prix des logements et Standard & Poors Case-Shiller Index. Dans ce poste, j'ai parlé David Wessels récent article paru dans le Wall Street Journal dans lequel il compare ces deux ventes répétées indices ainsi que le classique index médian de prix de vente. Maintenant, laisse tourner notre attention vers l'indice des prix de vente médian et d'explorer plus en détail pourquoi cet indice est une mesure idéale de moins de des prix des logements en général.

En parlant de l'indice des prix médian des maisons, des notes Wessel:

[D] iscrepancies persistent même si les deux baromètres [OFHEO et Case-Shiller] Éviter les distorsions qui se produisent dans d'autres mesures largement citées comme l'Association nationale des agents immobiliers prix médian des maisons qui reflètent la composition des foyers effectivement vendus dans un mois donné, ainsi que l'évolution des prix. Ces mesures augmenter dans les mois où beaucoup de maisons haut de gamme sont vendus et à l'automne à des moments où un grand nombre de bas de gamme maisons sont vendues.

Ce n'est pas seulement une préoccupation théorique, mais, au contraire, a de réelles implications pratiques. Il ya quelques semaines, le California Association of Realtors (CAR) a publié des données médianes janvier 2007 prix de vente qui ont montré une forte baisse des prix des maisons au cours de l'année écoulée. En publiant les données, la voiture du Président William E. Brown a noté, les ventes ne semblent être une légère hausse, mais les baisses récentes des prix médian ont été en raison d'un manque de ventes dans la gamme plus de 500.000 dollars, où les fonds sont extrêmement rares et prêt jumbo les taux sont à quasi-record des marges par rapport à des taux de prêt conforme. Un article rapportant les résultats a noté que de grands changements dans les prix des maisons locales médianes indiquent généralement fois de l'appréciation d'accueil locale des prix, et souvent, de grands changements dans la composition de l'activité du marché du logement. Certaines de ces variations de prix médian des maisons pour Janvier peut-être exagérées en raison de changements dans la composition de la demande de logements.

Pour avoir une idée de la façon dont le prix de vente médian peut être biaisée par le mélange de maisons vendues et l'ampleur de ce biais, laisse le regard à un domaine spécifique en Californie, qui illustre bien le problème d'Orange County. Dans le tableau ci-dessous, weve prise de données dans le comté d'Orange en 2006 et 2007 et se sont partagés toutes les maisons dans le comté en quartiles ou quatre seaux divisé par la valeur Zestimate en 2006 et avec le même nombre de foyers dans chaque seau. Le premier quartile contient 25% de foyers avec les valeurs les plus faibles Zestimate, le deuxième quartile contient 25% de foyers avec Zestimate des valeurs comprises entre les 25e et 50e, le troisième quartile contient 25% de foyers avec des valeurs entre les Zestimate 50e et 75e centiles, et le quatrième quartile contient 25% de foyers avec les valeurs les plus élevées Zestimate. Weve alors affiché le nombre de foyers dans chaque quartile qui vendent chaque trimestre, en pourcentage de toutes les maisons vendues à un trimestre donné.

Si les maisons qui se sont vendus étaient un échantillon représentatif de toutes les maisons dans le comté d'Orange, épousent s'attendre à voir que la barre pour chaque quartile d'un trimestre donné était la même hauteur (exactement 25%). Si ce n'était que nous avons trouvé, puis en prenant le prix de vente médian parmi ces maisons serait une bonne mesure de la valeur médiane de toutes les maisons du quartier, et des changements dans la médiane d'un trimestre à correspondrait à l'évolution de la valeur des maisons à eux seuls (et correspondent pas à des changements dans le mix des logements vendus). Malheureusement, nous voyons que les quartiles ne sont pas égaux chaque trimestre. En fait, nous voyons que les ventes de maisons ont été relativement plus élevé chez les quartiles inférieurs tout au long de 2006 et a commencé à changer de façon significative vers les quartiles supérieurs en 2007. L'impact de ce modèle est que le prix de vente médian serait inférieur en 2006 simplement en raison du fait que davantage de logements à bas prix vendus dans cette période de temps que les maisons chères. A l'inverse, les prix de vente médian en 2007 serait un peu plus élevé que d'un nombre disproportionné de la hausse des prix des maisons vendues.

Pour voir l'impact précis que ce changement dans la composition de maisons vendues a sur le prix de vente médian, voir le deuxième graphique ci-dessous. Ce graphique montre trois séries de numéros. Le premier est le prix de vente médian des maisons simples vendus à chaque période (ligne bleue). La seconde (ligne rouge) est la valeur médiane de la Zestimate à une date fixe en 2006 calculé parmi les maisons qui se sont vendus dans chaque période. C'est, pour cette série, le Zestimate pour une maison donnée est constant dans le temps, et ce Zestimate maisons est utilisée pour calculer la médiane pour une période donnée seulement si la maison se vend dans la période. En tant que tel, la variation de cette ligne au cours du temps est un simple reflet du changement dans la composition de vente de maisons dans chaque période (par exemple, une tendance à la vente de maisons plus ou moins coûteux). Il ne tient pas compte essentiellement tous les changements dans les valeurs des maisons spécifiques au fil du temps et de lieu ne reflète que les changements dans la composition globale des maisons selling.The troisième série (ligne verte) est le ZIndex pour le comté d'Orange. Comme nous l'avons dans mon blog plus tôt, Le contrôle ZIndex essentiellement pour des changements dans le mix des logements vendus et reflète au lieu seulement des changements dans la valeur des maisons réelles. Le prix de vente médian, d'autre part, est une fonction des deux valeurs à la maison et l'évolution de la composition changeante de maisons vendues. Pour faciliter la comparaison, les trois séries ont été normalisées à un indice à la période de base (100) étant le premier trimestre de 2006. En outre, les barres grises en bas de la carte montrent la composition des maisons vendues par quartile de la carte précédente.

Alors qu'est-ce que ces trois séries de chiffres nous disent? Tout d'abord, si la composition de maisons vendues a été constante au fil du temps, nous nous attendons à voir que la médiane 2006 Zestimate (ligne rouge) serait une ligne relativement plate. C'est parce que cette série est basée sur une Zestimate fixe qui ne change pas au fil du temps. Si les mêmes types de maisons vendues en deux périodes différentes, les valeurs médianes de ces deux ensembles de logements serait à peu près la même chose. Mais, comme on peut le voir, cette ligne n'est pas plat. Au lieu de cela, il se déplace dans une correspondance approximative des changements dans la composition de maisons vendues, représentés par les barres grises en dessous de lui. A partir du T1 2006 à T2 2006, nous voyons que la distribution de maisons vendues déplace vers la droite (c.-à-relativement moins moins coûteuses maisons vendues) et les mouvements médians de 2006 jusqu'à Zestimate. En Q3 2006, la distribution se déplace à gauche et nous voyons la médiane 2006 Zestimate déplacer vers le bas. Comme la distribution se déplace à nouveau dès la fin de l'année 2006 dans une grande partie de l'année 2007, nous voyons la médiane 2006 Zestimate déplacer vers le haut à nouveau.

Le ZIndex, d'autre part, montre peu de correspondance à la combinaison changeante de maisons vendues au cours du temps (encore une fois, parce que ses seuls changements de mesure la valeur des maisons, et non pas des changements dans les types de maisons vendues). Mais qu'en est-il le prix de vente médian? Whats frappe ici, c'est à quel point le prix de vente médian suit la médiane 2006 Zestimate, une forte indication que, au cours de cette période, sa mesure plus la composition de maisons vendues que le changement réel dans la valeur des maisons (lorsque ce dernier est tout ce que nous voulons vraiment à mesurer). Cela est vrai dans les périodes de temps jusqu'à ce que le dernier trimestre de 2007, lorsque la baisse réelle de la valeur des maisons (comme indiqué par la ligne ZIndex baisse) devient suffisamment importante pour vous inscrire, même dans le prix de vente médian.

Qu'est-ce que cela veut dire? En bref, le prix de vente médian n'est généralement pas un indicateur très fiable de l'évolution au fil du temps la valeur des maisons. La raison de cette lacune est qu'il confond deux caractéristiques indépendantes des variations des stocks de logements en valeur des maisons et des changements dans le mix des logements vendus quand nous avons vraiment ne voulez mesurer un des changements caractéristiques dans la valeur des maisons. Les bonnes nouvelles sont que nous ayons visitée conçu le ZIndex afin de prendre soin de cette question précise. En valorisant tous les foyers et statistiquement ajuster pour les maisons qui pourraient être sur-ou sous-représentés dans l'ensemble des maisons vendues dans une période donnée, le ZIndex fournit une mesure fiable et précise de l'évolution de la valeur des maisons au cours du temps.

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).

Indice de Zillow Valeur Accueil Par rapport à l'OFHEO et Case-Shiller Index

Il y avait une article intéressant dans le Wall Street Journal il ya quelques semaines par David Wessel discuter des différences entre l'indice du logement produites par le Bureau du logement de surveillance fédérale de l'entreprise (OFHEO) Et Standard & Poors Case-Shiller. Depuis Zillow récemment publié notre T4 2007 Rapports Valeur Accueil, J'ai pensé Id étendre M. Wessels analyse avec une comparaison de l'indice de Zillow Valeur Accueil (Zindex) À la fois l'OFHEO et Case-Shiller des numéros.

Tout d'abord, une certaine expérience pour les non initiés. Les deux OFHEO et Case-Shiller utiliser une répétition pondérée méthodologie de vente conçu à l'origine dans les années 1960 et par la suite élaboré par les professeurs sur Karl Case (Actuellement au Wellesley) et Robert Shiller (Actuellement à Yale). Cette méthodologie a été une amélioration significative sur le prix de vente médian plus classique qu'il n'y paraît à la variation de prix entre les ventes répétées de la même maison contre seulement regarder le prix de vente médian des maisons vendues dans une période de temps donnée. Comme l'a noté Wessel, prix de vente médian est fortement influencée par le type de maisons qui se vendent à un moment donné, ce qui en fait un moins de mesure idéale des niveaux de prix à domicile (bien aborder ce fait plus en profondeur dans un poste ultérieur).

Bien sûr, en utilisant une méthodologie vente répétition a ses propres mises en garde importantes. Plus important encore, l'indice est basé uniquement sur l'échantillon de foyers qui se sont vendus au moins deux fois, un fait qui sert à exclure toute nouvelle construction (qui peut représenter plus de 10% des transactions immobilières). La principale différence majeure entre l'OFHEO et Case-Shiller réside dans le fait que le nombre de OFHEO sont basées uniquement sur les ventes de maisons avec conforme prêts hypothécaires (prêts de moins de $ 417 000), qui élimine un bon pourcentage de transactions immobilières. Case-Shiller regarde toutes les ventes à domicile, quel que soit le montant du prêt hypothécaire.

L'Indice de valeur Zillow Accueil adopte une approche différente à la construction de son indice de marché. Nous générons fois valorisations plusieurs fois par semaine sur plus de 67 millions de foyers, soit environ trois sur quatre maisons aux États-Unis, et calculer des valeurs historiques remontant à 1997 (créant ainsi plus de 13 milliards Zestimates). Ce processus complexe nous permet d'agréger ces évaluations maison-niveau dans les index (ce que nous appelons l'ZIndex) au quartier, code postal, ville, comté, région métropolitaine, et au niveau national. Cette ZIndex élimine le biais présent dans les prix de vente médian en regardant la valeur de toutes les maisons dans une région, pas seulement ceux des maisons qui se sont vendus. Les modèles statistiques qui sous-tendent les Zestimates contrôler pour le mélange de logements mis en vente par trouver des modèles dans les types de maisons qui se vendent (quel que soit le non représentatif de l'ensemble global des maisons), puis en appliquant ces modèles à tous les foyers. Par exemple, si seulement quelques maisons d'un certain type de vendre dans une période donnée, les modèles peuvent extraire l'information provenant de ces ventes et de l'appliquer à tous les foyers de ce type.

Une propriété importante de l'Zestimate Zillow qui nous permet de les agréger dans un ZIndex très précise et fiable, c'est qu'ils ont relativement peu de sens erreur systématique qui, tandis que chaque Zestimate a une certaine marge d'erreur, ils sont tout aussi susceptibles d'être au-dessus du réel prix de vente d'une maison comme ci-dessous. Cela signifie que les estimations individuelles, chacune avec une erreur, peuvent être regroupés pour former une mesure très précise de tous les foyers. Le peu d'erreur systématique ne fluage dans les Zestimates est retiré de toutes les séries de données historiques lorsque nous calculons le ZIndex pour les rapports trimestriels.

Alors, comment ne l'ZIndex comparer aux deux saveurs les plus courantes de ventes répétées pesaient indices? Le tableau ci-dessus compare année après année l'évolution des valeurs du marché pour l'OFHEO, Case-Shiller et Zillow pour les marchés sélectionnés entre le troisième trimestre de 2006 et le troisième trimestre de 2007 (sur les mêmes marchés et les périodes comparées par Wessel dans son article). Également été ajoutés à ce tableau sont les Pearson coefficients de corrélation entre les trois mesures (un indicateur de la façon dont les diverses mesures similaires sont à l'autre). Zillow et Case-Shiller sont assez semblables les uns aux autres avec une corrélation de 95% et la médiane erreur absolue de 1,5%. OFHEO, d'autre part, est à peu près également dissemblables à la fois Zillow et Case-Shiller, avec une corrélation de 50% avec les deux autres mesures (médiane erreur absolue de 5,3% par rapport à Zillow). La grande différence entre l'OFHEO et à la fois Zillow et Case-Shiller est attribuable à la fois des données et des différences méthodologiques (par exemple, l'ancien en utilisant uniquement des hypothèques conformes, le filtrage de données différentes, poids différents utilisés dans la méthodologie des ventes répétées pondérée, etc.) En bref, le ZIndex et Case-Shiller sont assez similaires dans l'ensemble, et les deux sont quelque peu différente de l'OFHEO.

Une différence importante entre le ZIndex et l'indice Case-Shiller leurs zones de couverture respectives. Le ZIndex est rapporté pour 125 régions métropolitaines, tandis que Case-Shiller des rapports sur les 20 régions métropolitaines de plus haut niveau (bien que le national indice Case-Shiller utilise les données d'environ 100 zones métropolitaines).

Un autre avantage de l'ZIndex par rapport à la fois l'OFHEO et Case-Shiller est des rapports de latence. Case-Shiller publie des rapports sur une base mensuelle avec un mois de données décalage de deux (par exemple, des données à travers Janvier 2008 est en Mars 2008) et les communiqués de l'OFHEO des données sur une base trimestrielle, généralement environ deux mois après la fin du trimestre. Les deux Case-Shiller et OFHEO publié leurs rapports T4 2007 le 26 Février. Zestimates et Zindexes sont publiées plusieurs fois par semaine sur Zillow.com, et nos rapports complets T4 Zillow valeur de la maison ont été libérés le 12 février et notre 1er trimestre 2008 en raison de rapports sont être publié en mai. Soyez sûr de vérifier à l'époque, ou, vous pouvez toujours vérifier le ZIndex pour votre code postal, quartier, ville, État ou des États-Unis en cliquant sur le lien Zestimate et graphiques sur la maison de n'importe quelle page de détails.

En savoir plus sur l' Zillow Accueil Valeur de l'indice OFHEO vs et Case-Shiller.

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).

Valeurs Accueil continué à baisser au quatrième trimestre, 1/3 des nouveaux propriétaires dans le rouge

Zillow a publié aujourd'hui Rapports Valeur Accueil pour Q4 2007, Qui montrent la valeur des maisons sont encore à la baisse avec aucun signe de ralentissement pour l'instant. Au cours de l'année écoulée, les valeurs de copropriété ont diminué de 7,4%, tandis que les maisons unifamiliales ont diminué de 5,5%.

Ont été aussi des rapports sur l'équité à domicile que nous avons fait au dernier trimestre ainsi. Parmi ceux qui ont acheté l'année dernière, 30% ont des capitaux propres négatifs et pour ceux qui ont acheté il ya deux ans 39% ont maintenant des capitaux propres négatifs qui signifie qu'ils doivent effectivement davantage sur leurs prêts hypothécaires que leurs maisons sont actuellement une valeur. Comparez cette situation à un sinistre sondage nous avons récemment mené, Qui a révélé que 77% des propriétaires estiment que leurs maisons sont soit restés les mêmes ou ont augmenté en valeur durant l'année écoulée clairement il ya au moins un certain déni là-bas (cliquez sur l'image pour l'agrandir).

Avec la récente expansion de notre base de données, ce trimestre ont été de présenter des rapports de valeur Accueil dans 125 différentes régions statistiques métropolitaines (MSA). Ces rapports fournissent des détails sur un marché donné tout en bas au niveau du quartier. Pour en savoir plus, cliquez sur le Rapports trimestriels le lien en bas de n'importe quelle page Zillow.com.

Ou, se joignent à moi pour une conférence téléphonique à 11 h pm PT / 2 HE aujourd'hui, où je vais discuter de nos constatations trimestrielles plus en détail. Il suffit de composer 866-250-4375 pour écouter une courte présentation, suivie d'un certain ouvert Q & A. Vous pouvez télécharger les diapositives à suivre cet appel sur notre salle de presse http://zillow.mediaroom.com/index.php?s=logo_gallery2. Pour ceux qui ne peuvent faire l'appel, nous aurons des clips audio disponibles pour téléchargement sur le site.

Restez à l'écoute pour plus d'analyse sur ce blog plus tard cette semaine.

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).

Valeurs Accueil: Lorsque perception et la réalité Ne Meet

Il est difficile de tourner partout ces jours sans entendre parler de le ralentissement du marché immobilier, Glissements de vente ou les malheurs hypothécaires et de crédit. Mais qui est réellement affecté par tous ces rapports? Pas moi. Eh bien, je ne pense que son moi. Peut-être son tout le monde autour de moi, mais certainement pas moi. C'est, du moins, semble être le sentiment plupart des propriétaires ont, selon un récent sondage, nous avons mené avec Harris Interactive, dans lequel 77% des propriétaires ont déclaré qu'ils pensent que leur maison a soit resté le même ou a augmenté en valeur au cours de la dernière année.

Peut-être, si toutes les personnes interrogées vivait dans le Nord-Ouest du Pacifique ou des parties du Midwest et du Colorado qui ont affiché des gains importants, mais notre enquête a porté sur plus de 1600 personnes de tous âges au cours des différents pays, le sexe et les groupes socio-économiques. Voici comment la répartition de la perception à travers les géographies ainsi que les données correspondantes ZIndex Zillow montrant des baisses de valeur en glissement annuel. Vous pouvez également lire notre Avis aux médias pour plus de détails spécifiques ou vérifier comment BusinessWeek utilisé les données.

Weve été entendu pendant un certain temps combien de propriétaires qui ont mis leurs maisons sur le marché ces derniers mois commencent souvent à des prix beaucoup plus proche de ce youd s'attendre 1-2 ans. De nombreux agents vendeurs disent que c'est un écart de perception theyve-réalité vu maintes et maintes fois. Ils la décrivent comme refus initial qui finira par se rapprocher de la réalité que le temps passe avec des offres peu ou pas.

Qu'est-ce weve découvert ici est une variante de ce même type de vendeurs déni touchant avec le fait que certaines personnes tout simplement arent en accordant une attention sans doute parce qu'ils ne doivent. Cela reflète probablement le fait que la plupart des Américains n'ont pas réalisé à domicile parce que les pertes liées theyre rester dans leurs maisons. Même dans les marchés baissiers, où un plus grand pourcentage de nouveaux propriétaires sont sous-marine sur leur prêt hypothécaire, il est important de se rappeler la plupart des gens ne sont pas vraiment affectés par la baisse des valeurs à la maison, sauf qu'ils doivent absolument vendre ou devons immédiatement refinancer ou de retirer l'équité. Cela a contribué à l'intention d'investissement sain, en particulier dans les rénovations, en dépit de la baisse des marchés de tendance.

Notre enquête a également révélé qu'une fraction importante de tous les propriétaires non seulement ceux qui croient que leurs maisons apprécié en 2007 disent qu'ils ont l'intention de faire des choses en 2008, avant même les dernières coupes Feds taux d'intérêt qui vous ne pourriez pas attendre pendant le boîtier, la construction et de crédit s'effondre:

• 82 pour cent seront dépenser le même montant ou plus sur des améliorations à domicile mineures (installer l'élimination des déchets nouvelle, repeindre ou le papier peint d'une salle)
• 67 pour cent disent qu'ils vont dépenser le même montant ou plus sur des améliorations à domicile majeurs (remplacer le toit, rénovation de la cuisine) cette année
• Environ un tiers disent qu'ils sont plus susceptibles ou tout aussi susceptibles de:
  • Prendre un prêt sur valeur domiciliaire (35%)
  • Refinancer leur prêt hypothécaire ou de prendre une deuxième hypothèque (36%)
  • Vendre leurs maisons (34%)

Les bonnes nouvelles sont les consommateurs ont une attitude positive malgré quelques-unes des taches rugueuses du marché et sa utiles pour tout le monde dans l'industrie pour être rappelé que les gens continuent d'investir dans leurs maisons et même en tenant compte de vente. Les prix relativement bas ont été voir maintenant combiné avec les coupes récentes Feds apportera probablement plus les acheteurs potentiels de cette saison qui pourrait aider à stimuler le marché.

Dans l'intervalle, ont travaillé pour aider à réduire l'écart de perception-réalité à Zillow en offrant à nos utilisateurs plus de façons de savoir ce qui continue dans leur marché immobilier local. Une telle façon c'est grâce à nos rapports trimestriels sur la valeur des maisons qui seront libérés pour le 4ème trimestre prochain mardi 12 février que fournir un instantané national ainsi que des détails sur une liste élargie de 125 régions statistiques métropolitaines. Revenez ici mardi pour une mise à jour. Nous vous encourageons également à consulter une teleconferece sur ces rapports que les mauvais accueillera à 11h00 PT pour en apprendre davantage sur la façon dont les marchés se sont comportés dans le pays du 4e trimestre et la signification des résultats dans le contexte plus large du marché de l'immobilier. Pour vous inscrire, composez sans frais le: 1.866.250.4375

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).

Ce qui est dans un numéro?

Dans le cas de la Zestimate, un son beaucoup. Lloyds blog post A annoncé jeudi que nous avons officiellement sorti de beta, de concert avec l'expansion de notre base de données et d'améliorer notre précision. Je voulais offrir une perspective un peu plus sur ce qui se passe dans votre Zestimate maintenant.

Quand nous d'abord lancé en 2006, Nous avons décidé de faire quelque chose que personne d'autre faisait mettre une valeur sur des millions de foyers en Amérique, gratuitement. Mais pas n'importe quel valeur. Nous voulions une valeur que nous pourrions mettre à jour souvent (afin que les consommateurs auront toujours une évaluation fraîche) et celui que nous avons pu calculer le passé pour toutes les maisons (de sorte que les consommateurs ont un sens pour l'évolution des prix a changé au fil du temps). Donc, nous avons passé quelque temps à regarder comment les autres avaient abordé ce problème dans le passé, a décidé qu'aucune de ces approches suffirait pour la précision, la vitesse et l'ampleur du problème que nous tentions de résoudre, et se mit à inventer une nouvelle façon de faire des évaluations à domicile quotidiennes sur des millions de foyers.

Pour commencer, nous avons emprunté massivement dans les domaines de l'apprentissage machine, l'intelligence artificielle, découverte automatisée de connaissances et de statistiques, et à partir d'applications de ces champs pour les domaines de la recherche en génomique, de détection de modèle pour les problèmes de sécurité nationale, la biologie computationnelle, et le négoce des actions automatisées . Le résultat fut un algorithme qui a été en mesure de prendre les dossiers des ventes récentes et incorporer des milliards de détail à domicile uniques (qui varie dans la façon dont ceux-ci ont été définis et enregistrés par chaque comté) afin de calculer les évaluations actuelles Zestimate avec un taux très raisonnable d'exactitude. Et faire tout cela tous les soirs, pour 40 millions de foyers.

Après, nous avons lancé, nous avons obtenu le bénéfice de programmation en temps réel que nous avons été constamment ajouter de nouvelles informations et des sources de données ainsi que les transactions de vente. Cela a permis d'élargir notre base de données et identifier les problèmes au sein des marchés. Comme nous l'avons appris davantage sur les écarts du marché, nous savions que nous avions besoin d'un algorithme plus sophistiqué que pouvaient digérer le montant de l'intelligence nous ont été la collecte. En outre, nous avons réalisé que certains de nos sources de données ont été plus limités que d'autres et nous avons voulu offrir aux propriétaires et agents immobiliers de la capacité de mettre à jour les faits à domicile car ils ont la connaissance la plus intime de la propriété. Nous avons lancé la possibilité de modifier faits maison en Décembre 2006 et peu de temps après a commencé la construction de notre nouvel algorithme.

Dans les premières étapes de cette tâche de construction, nos statisticiens et analystes de l'équipe passé beaucoup de temps regarder où l'algorithme initial a été contestée. Par exemple, en Californie, nos modèles n'ont pas toujours compenser totalement les effets de la proposition 13 sur les cotisations. À New York, de nombreux foyers ne devez pas le nombre de chambres et salles de bains énumérés dans les données publiques. À Chicago, on a souvent seulement obtenir le nombre de salles de bains et la superficie.

Après les statisticiens esquissé un prototype d'un nouvel algorithme visant à réparer ou contourner les écarts du marché de nombreux, nos ingénieurs logiciels talentueux ont apporté leurs propres idées de la façon d'améliorer l'algorithme, a travaillé sans relâche pour mettre en œuvre le tout, mis au point des solutions pour combler les lacunes qui a émergé lors de l'exécution et, en général, fait le produit final sensiblement meilleure que celle où il a commencé.

Parallèlement à l'effort sur le front de l'évaluation, notre équipe de données a été furieux de travail sur la mise en ligne de nouvelles sources de données dans le but d'obtenir plus de millions de foyers dans notre base de données de maisons et de permettre des évaluations Zestimate sur les maisons déjà dans notre base de données mais pour lesquelles nous ont été incapables de valeur précédemment en raison du manque de données sur les ventes.

Le résultat de ces efforts conjugués de la dernière année est ce que vous trouvez aujourd'hui dans votre Zestimate, qui selon l'endroit où vous vivez, est jusqu'à 30% plus précis que par le passé. Howd nous faire cela? Notre nouvel algorithme a 20 fois plus de modèles statistiques que notre original, en cours d'exécution d'environ 334 000 modèles chaque jour. Pour notre sortie la semaine dernière, ce Zestimates consistait à calculer au cours des 12 dernières années sur notre base de données entière de 80 millions de foyers au total, nous avons brassé 4 téraoctets de données en utilisant 67 millions de modèles statistiques pour calculer 13 milliards Zestimates. Thats tout un tas de Zestimates. Donc, beaucoup, en fait, que nous nous sommes tournés à nos amis sur la colline ici à Seattle à utiliser 500 noeuds de calcul à Amazon Web Services afin de calculer toutes les Zestimates historiques. Et, grâce aux efforts de la petite équipe de personnes qui apportent de nouvelles données dans Zillow, weve a obtenu ces Zestimates meilleurs sur Zestimates 14 millions de plus que avant que les données ainsi que sur une autre encore 10 millions de foyers supplémentaires.

L'augmentation significative dans les modèles nous a permis d'obtenir beaucoup plus granulaire et prendre en compte plusieurs de ces écarts sur le marché lors du calcul de Zestimate notamment à examiner les données à un niveau plus local. Comme Lloyd a souligné, nous sommes aussi désormais compte des faits à domicile édités, et dans nos Zestimates actuelles, weve comprenait 16 millions de nouveaux points de données qui nous sont fournis par les utilisateurs qui ont soutenu le gain de précision. Quoi de plus, l'algorithme Zillow nouvelle auto-apprentissage afin de nous intégrer plus de données, il devient plus intelligent. Le résultat est une base de données plus robuste et plus précise qui, à son tour, aide les consommateurs à devenir plus intelligent sur l'immobilier.

Tout cela ne veut pas dire que nous ne nous trompons encore parfois. Nous avons certainement le faire, et parfois de façon considérable. Il est à dire, cependant, que nous ayons visitée pris aujourd'hui un grand pas en avant dans la précision et ne devions prendre plus, plus petites, plus rapides étapes dans l'avenir. Ce ne pouvait pas avoir été fait sans le travail acharné et sans relâche de la perfection par l'équipe de Zillow. Il ya beaucoup de yeux injectés de sang et fatigué à obtenir ce live pour le monde de seeand c'était bien la peine. Et, theres plus à venir.

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).

When It Rains, il verse

Le troisième trimestre Rapports Zillow Valeur Accueil, Publié aujourd'hui, montrent une dégradation continue de la valeur des maisons à travers le pays. Les valeurs des maisons sont en baisse de 5,7% sur un an en glissement annuel (GA) base, marquant le quatrième trimestre consécutif de baisse et la plus forte baisse en glissement ans vu nationale dans nos données, ce qui extendsback plus de 10 ans (voir le tableau ci-dessous). Au dernier trimestre, la performance trimestre après trimestre a été légèrement positif (+0,1%) au moins possiblement suggérant un certain ralentissement dans le déclin des valeurs, mais theres pas de doublure d'argent tels dans les résultats du 3e trimestre que la baisse d'année en année et s'est accélérée la valeur des maisons a baissé de 2,8% par rapport au deuxième trimestre.

California and Florida continuent de mener le peloton en termes d'amortissement (voir la carte de Zindex l'appréciation ci-dessous). En outre, ce trimestre, nous voyons plus loin ralentissement dans les marchés comme Seattle and Portland (Jusqu'à seulement 1,7% et 0,6% respectivement) qui ont largement échappé le marché baisses vu ailleurs dans le pays au cours des deux dernières années. En bref, son plutôt triste, presque partout avec une poignée d'exceptions.

Dans les quelques domaines qui ont vu plus forte que la moyenne appréciation au cours de la dernière année, Grand Junction, CO continue de mener les régions métropolitaines que nous surveillons en termes d'appréciation (jusqu'à 13,8% en glissement annuel) et Charlotte, Caroline du Nord and Columbia également tourné dans un autre quart de la croissance à forte valeur (en hausse de 8,9% et 5,9% en glissement annuel, respectivement).

Afin d'obtenir une meilleure idée de l'impact de ces baisses de la valeur des maisons sur les propriétaires, ce trimestre, nous avons examiné le montant des capitaux que les propriétaires ont dans leur maison en fonction du moment qu'ils l'ont acheté 1, 2 ou 5 ans. Parmi les propriétaires qui ont acheté l'année dernière, près de 16% au niveau national ont des capitaux propres de la maison négative, ce qui signifie que la valeur actuelle estimée de leur maison est inférieure au montant initial du prêt (à être conservateurs et cohérentes avec les mesures de l'industrie d'autres capitaux propres, nous avons exclu les paiements de capital depuis origination prêt initial de notre analyse). Pour les maisons achetées il ya deux ans, près de 18% de ces foyers ont actuellement des fonds propres négatifs. Par comparaison, seulement 1,8% des propriétaires qui ont acheté il ya 5 ans ont des capitaux propres négatifs.

On pouvait s'y attendre, les zones ayant la plus forte proportion de logements avec des fonds propres négatifs sont ceux avec le plus grand dépréciation de la valeur au cours des deux dernières années. Southern California, Florida, Las Vegas and Phoenix sont parmi les plus difficiles des zones touchées (voir tableau ci-dessous). Dans les villes de la Californie Merced and Stockton, Plus de 70% des propriétaires qui ont acheté l'année dernière sont maintenant à l'envers sur leur prêt hypothécaire. Le diagramme à barres ci-dessous montre 10 régions métropolitaines, représentant les cinq proportion la plus élevée et cinq plus bas des capitaux propres négatifs pour les logements acquis dans la dernière année.

Malgré les baisses de valeur permanente et l'augmentation des situations propres négatifs, il est important de noter la plupart des propriétaires américains ont encore des capitaux propres positifs dans leurs maisons. En fait, 16% de ces achats à domicile dans la dernière année qui ont maintenant compte des capitaux propres négatifs pour moins de 1% de tous les foyers à l'échelle nationale. Et, gardez à l'esprit, accession à la propriété est généralement un investissement à long terme. Ainsi, les baisses de valeur à court terme n'avez affectent la plupart des propriétaires à moins qu'ils ne soit doit vendre, refinancer ou si vous voulez retirer l'équité. Pour la plupart, c'est une question de conduite les plus bas du marché.

Comme toujours, Tommy Unger fait un travail fabuleux en tirant toutes les données ensemble pour les rapports trimestriels et à venir avec beaucoup de façons novatrices de trancher les données et l'équipe de PR Zillow de Dawn Lyon, Amanda Hoffman et Sarah Mann a fait un travail fantastique de faire tout digeste à un public plus large. Attention aux messages blog quelques autres de Tommy sur d'autres parties intéressantes de ces données.

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).

Q2 Rapports Valeur Accueil: Les grandes maisons et condos qui souffrent le plus

Aujourd'hui weve sorti notre T2 2007 Rapports Valeur Accueil, Couvrant le marché national et 66 individuels régions statistiques métropolitaines (MSA). Les rapports vont profonde sur une base MSA, par comté et de voisinage, et par trimestre après trimestre, année après année, et 5 et 10 ans des variations annualisées. Nous examinons également les différentes catégories de grandes maisons / moyenne / petite, les maisons unifamiliales vs condos, et les plus populaires sur Zillow par la géographie. Ouf! Passons maintenant à des résultats topline.

Le programme national Zindex indicateur de valeur de la maison est pratiquement plat trimestre après trimestre (0,1%), et en légère baisse en glissement ans (-2,8%). Ces résultats marquent un terme aux baisses consécutives rapport au trimestre précédent connu dans les deux trimestres précédents, qui devrait venir en tant que de bonnes nouvelles (encore mieux si elle détient pour Q3, bien sûr!).

Dans l'ensemble, les résultats du 2ème trimestre encore représenter une assez anémiques marché immobilier national avec quelques segments particulièrement intéressants à crier:

• Le marché de la copropriété est en difficulté beaucoup plus que le marché des maisons unifamiliales. Les maisons unifamiliales a augmenté de 0,2% (en baisse de 2,6% en glissement annuel) en glissement trimestriel tout en condos ont diminué de 0,9% (en baisse de 5,2% en glissement annuel) en glissement trimestriel.
• Les petites maisons se portent beaucoup mieux que de moyenne à grande taille des maisons. Les petites maisons (moins de 1200 pieds carrés) n'ont diminué que de 1% en glissement annuel (et augmenté de 0,8% en glissement trimestriel), tandis que de moyenne à grande taille des maisons ont chuté de 3,1% en glissement annuel et de 2,8%, respectivement (voir le reports pour plus de détails sur chaque catégorie de taille).
  
• Semblable à des trimestres précédents, le Pacifique Nord-Ouest continue d'être bien représentés dans les régions métropolitaines supérieures avec les plus hauts taux d'appréciation en glissement annuel, y compris Corvallis, Oregon (11,2%); Eugène-Springfield, en Oregon. (6,9%); Spokane, Wash (6,1%) et Seattle-Tacoma-Bremerton, Etat de Washington (5,3%). Et, à l'autre bout du spectre, sud de la Floride et la Californie du Sud sont parmi les régions métropolitaines ayant les plus faibles taux d'appréciation en glissement annuel: Sarasota-Bradenton, en Floride (-16,4%); Melbourne-Titusville-Palm Bay, en Floride (- 14,3%); Stockton-Lodi, en Californie (-13,5%); Daytona Beach, en Floride (-12,5%), et Modesto, en Californie (-12,4%).
  

Le détail par la taille la maison est nouveau pour les rapports trimestriels de ce trimestre (grâce à Jonathan Miller pour suggérer des détails supplémentaires sur les équipements à domicile comme superficie en pieds carrés). Comme au trimestre précédent, ont été aussi des rapports sur la valeur de la maison moyenne (3 chambres, 2 salles de bains, 1500 pieds carrés) dans les régions métropolitaines diverses à travers le pays, ce qui permet de comparer des pommes avec des pommes de combien la même maison se vend dans les différents marchés immobiliers.

Weve a également obtenu la popularité de différents domaines dans ces rapports afin que vous puissiez voir où les gens sont à visiter des maisons. Les MSA plus recherchés sur Zillow au T2 étaient la région métropolitaine de Seattle, San Francisco Bay Area, San Diego, Sacramento, et une cravate pour Portland et Phoenix à la 5e. Weve également incluse dans ces classements de popularité pour les cinq trimestres précédents afin que vous puissiez voir comment la popularité des zones a changé au cours de l'année écoulée.

Vous pouvez trouver un lien vers le les plus récents rapports trimestriels au bas de chaque page Zillow. Et comme toujours, laissez-nous savoir quels types d'information serait le plus intéressant pour vous dans ces rapports et bien regarder dans y compris la prochaine fois.

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).

Toute politique est locale: États Blue Beat Out États-Rouge dans Valeurs Accueil

Prêt pour l'histoire d'Internet un peu plus? Si c'est le cas, accordez CNN (ou à CNN.com) Ce soir pour la première fois CNN-YouTube débat, où les Democraticcandidats répondront aux questions envoyées par les utilisateurs réguliers des citoyens des États-Unis ol! via YouTube. (Le républicain candidats devront faire face à la même procédure la semaine prochaine) Il ya beaucoup de spéculations sur la façon dont les choses se passeront.; seront les candidats se liguer contre Hillary? Verrons-nous une nouvelle facette de certains des candidats dans le cadre plus détendu? Quels que soient vos penchants politiques, on ne peut nier l'Internet change la politique et peut-être la façon dont cette élection va.

Avec ce sommet élection de l'esprit, pour beaucoup, nous avons ici à Zillow commencé à penser à la façon dont la politique influe sur notre monde de l'immobilier. Au risque de ré-ouverture de vieilles blessures, nous avons pris un coup d'oeil à la Élection présidentielle de 2004, Dans lequel républicain sortant George W. Bush affronté son adversaire démocrate John Kerry. Comme nous le savons, Bush a remporté l'élection avec 51% du vote populaire et réalisé 31 des 50 états.

Comme le Parti républicain est souvent associée à plus riche, plus axées sur les affaires des intérêts, on pourrait s'attendre à ce que les Etats qui sont allés à Bush étaient aussi riches en termes de valeurs immobilières. Étonnamment, thats pas le cas.

Selon Zillows Zindex (median Zestimate ou la valeur de la maison moyenne estimée), le Etats-Rouge (Pro-Bush) ont des valeurs d'origine sensiblement plus faible que celui Blue States (Pro-Kerry). Etats-Rouge a eu un ZIndex de 190 323 $ par rapport à un ZIndex de 323 952 $ pour les Etats Bleu comme du premier trimestre de 2007 (voir le tableau 1 pour plus de détails par l'Etat). En d'autres termes, alors que les Etats-Rouge étaient du côté des vainqueurs de l'élection, les États bleus sont du côté des gagnants en termes de valeurs immobilières, et par un montant substantiel.

On peut voir la même tendance quand on regarde la relation entre le pourcentage du vote populaire pour Bush et le graphe d'état par état ZIndex. Ici, plus le ZIndex pour un état ou, plus la valeur des maisons des personnes de moins dans l'état ont voté pour Bush en 2004. La corrélation entre le ZIndex et partagez Bushs du vote populaire est -58%, ce qui indique que les deux mesures sont assez inversement proportionnelle.

Bien sûr, les propriétaires dans les Etats-Rouge ne n'ai qu'une chose à vanter: les valeurs immobilières dans leurs Etats ont apprécié plus rapidement depuis l'élection de 2004 que la valeur des maisons dans les États bleus. Le taux de satisfaction moyenne trimestrielle dans les Etats-Rouge depuis le quatrième trimestre de 2004 a été de 2,27% contre seulement 2,05% pour les Etats Bleu. Alors que l'ancien président de la Chambre des représentants américaine Astuce ONeill peut-être pas eu la valeur des maisons à l'esprit quand il a déclaré que célèbre Toute politique est locale, il semble certainement y avoir quelque chose à lui en termes de l'état état fracture Rouge Bleu immobilier.

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).

1er trimestre 2007 Rapports Valeur Accueil: marché immobilier américain continue de pulvérisation (Mais toujours pas de Tailspin)

Ce soir, nous avons lancé nos rapports T1 2007 Valeur Accueil, avec des ensembles de données distincts pour les deux aux États-Unis et 46 régions métropolitaines (toutes les données peuvent être obtenues here). Particulièrement dans les marchés locaux, theres beaucoup à creuser dans la plupart des régions, weve éclaté tendances par département, ville et le quartier individuelle.

Les valeurs des maisons s'est dans un autre piètre performance au premier trimestre de 2007 avec les Etats-Unis Zindex baisse de 1% par rapport au trimestre précédent (256 950 $ à partir du dernier trimestre de $ 254,346 dans les domaines dans lesquels Zillow a la couverture des données) Et vers le bas de 0,83% sur une base annuelle par rapport à l'année (voir tableau ci-dessous). C'est le deuxième trimestre d'affilée dans laquelle la valeur des maisons ont diminué à la fois sur l'année par rapport à l'année et le trimestre après trimestre base. Ceux qui recherchent de bonnes nouvelles dans les données peut prendre un certain réconfort dans le fait que la baisse de un pour cent trimestrielle est meilleure que la baisse de 4,77% vu au quatrième trimestre de 2006 par rapport au trimestre précédent. Essentiellement, au niveau national, nous continuons d'observer une stagnation générale des valeurs d'origine, mais aucune baisse dramatique ou forte dans les valeurs.

Le Nord-Ouest continue d'être très robuste en termes de hausse des prix avec les cinq régions métropolitaines dans la couverture Zillows région avec les plus hautes année après année les taux de plus-value étant ZIndex Corvallis, OR (17,26%), Grand Junction, CO (16,57%), Seattle, WA (12,03%), Bellingham, WA (11,68%), et Portland, OR (10,72%). Les cinq pires marchés sur une base annuelle par rapport à l'année ont été Sarasota, Floride (-15%), Punta Gorda, Floride (-12,4%), Santa Barbara, CA (-11,8%), Pittsfield, MA (-8,6%), Et Reno, NV (-8,5%). Voir le tableau ci-dessous pour les taux de plus-value sur douze ans dans les 25 plus grandes régions métropolitaines couvertes par Zillow.

Nouveau aux rapports de ce trimestre sont des informations sur le prix de vente médian des maisons posté en vente sur Zillow et la médiane Make Me Move prix affiché sur Zillow. Une autre nouveauté est la valeur d'une maison typique dans les régions métropolitaines diverses à travers le pays. De ces données, on peut obtenir une comparaison des pommes avec des pommes de combien la même maison se vend dans les différents marchés immobiliers. Pour cette analyse, nous avons utilisé la configuration la plus typique de faits à domicile trouvés dans toutes les maisons dans notre base de données (1500 pieds carrés, 3 chambres, 2 salles de bains) et calculé la médiane pour tous les Zestimate ces maisons dans chaque région métropolitaine dans laquelle nous avons une couverture. Les résultats pour les 25 premiers plus grands domaines de métro dans notre zone de couverture sont présentés dans le tableau ci-dessous. Dans tous les 46 régions métropolitaines couvertes au cours du trimestre, la maison typique était le plus cher dans les régions métropolitaines suivantes (par ordre décroissant de cherté): Santa Barbara, San Francisco, Honolulu, LA, San Diego and New York. Théoriquement, on pourrait vendre leur maison typique à Santa Barbara (pour la coquette somme de 816K) et à acheter plus de huit, tout comme il en Tulsa, OK (Chacun pour seulement $ 97K). Aller Tulsa!

Comme toujours, bravo à Tommy Unger pour tirer de toutes ces données fabuleux ensemble. Attention aux quelques plongées intéressantes profondes dans spécifiques des marchés locaux par Tommy dans les prochaines semaines. Profitez des données et laissez nous savoir ce que vous trouvez intéressant aperçu tapi là-bas.

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).

Q4 Performance Immobilier: Le médium est le message

Son temps à nouveau pour libérer notre des rapports trimestriels sur l'immobilier. Pour ces résultats du quatrième trimestre 2006, ont été d'adopter une approche légèrement différente que par le passé lorsque nous avons publié des rapports détaillés et des analyses pour cinq marchés spécifiques et un résumé national global. Au lieu de cela, ce trimestre, ont été la libération de tous les données sous-jacentes sur lesquelles nous avons basé les rapports précédents et ont été fournir ces données pour un total de 75 différentes régions métropolitaines à travers le pays.

Nous recevons beaucoup de demande pour les données sous-jacentes lui-même et la blogosphère de l'immobilier est enragé dans consommant des données nouvelles et la production de connaissances incroyables de lui. Donc, nous avons pensé épouser libérer les données et tirer profit du fait qu'il ya des analystes beaucoup plus là-bas qu'il n'y êtes ici au Zillow. Comme Marshall McLuhan prédit, comment ont été la fourniture des données est au moins aussi important que les données elles-mêmes. Alors amusez-vous avec les données, combiner vos connaissances locales et des idées et partagez avec la communauté.

Here youll trouver des liens vers les fichiers MS Excel pour 75 régions métropolitaines et l'ensemble des États-Unis, tous les amoureusement mis en place par notre propre Unger Tommy. Chaque fichier contient une table des matières expliquant ce qui est dans chaque fichier. Pour chaque région métropolitaine, weve décompose Zindex Les valeurs par comté, la ville et du quartier (ou un code postal où nous ne pouvions pas identifier les quartiers). Alors étaient impatients de voir comment nos visiteurs utilisent les données, nous allons aussi faire nos propres analyses plus profondes dans les données qui seront affichées ici sur le blog Zillow.

Alors qu'est-ce que les données révèlent sur le quatrième trimestre de 2006? Dans l'ensemble, à travers couvertures américaines des zones Zillow, la valeur des maisons ont montré leur première année après année (en glissement annuel) baisse depuis le début de la série de données en 1997, avec le ZIndex l'enregistrement d'une légère baisse de 0,48% de son niveau de T4 2005 (voir la figure ci-dessous). C'est sensiblement inférieur à la hausse sur douze ans de 5,0% au 3ème trimestre et le trimestre après trimestre (en glissement trimestriel) changement de -4,8% pour le 4ème trimestre est significativement au large de la hausse de 2,4% en glissement trimestriel au trimestre précédent.

Les performances varient fortement selon la région métropolitaine comme on le voit dans la figure ci-dessous montrant les taux de plus-value sur douze ans pour les 25 premiers plus grands domaines de métro. Seattle, Portland et Charlotte semblent être en plein essor avec une augmentation en glissement annuel de plus de 11%. Greenville, Sacramento et Boston sont à la traîne avec en glissement annuel diminue de plus de 5%.

Allaient creuser plus profondément dans des quartiers et des données code postal dans certaines de ces villes dans les prochains jours et semaines. Les villes particulières youd comme nous de mettre en évidence? Laissez un commentaire et nous le faire savoir.

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).

Zillows Regardez troisième trimestre de performance Immobilier réel

Aujourd'hui, la publication de notre Zillow troisième trimestre de vrais rapports du marché immobilier pour cinq régions métropolitaines (Seattle, San Francisco, Los Angeles, Phoenix et Miami) et un rapport complémentaire couvrant les 36 régions métropolitaines étudiées haut ce trimestre. Cliquez ici pour tous les six rapports.

San Francisco and Phoenix immobilier véritable espace a connu une baisse de la valeur au troisième trimestre, par rapport au trimestre précédent, tandis que LA les valeurs immobilières sont demeurées essentiellement inchangées, trimestre après trimestre. Seattle and Sud de la Floride, Tout en ralentissant légèrement, continuer à montrer son appréciation robuste, dépassant largement la majorité de la nation. La Un rapport américain vous donne un aperçu des 36 meilleurs domaines de métro, montrant que la valeur des maisons médiane dans les principaux marchés sont toujours à la hausse, de mesurer l'appréciation moyenne de 4,8 pour cent l'an sur la période. Bien que cette appréciation est encore considérée comme saine par de nombreuses normes, c'est un ralentissement considérable par rapport aux propriétaires d'appréciation à deux chiffres beaucoup sont venus à s'attendre au cours des dernières années.

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Comme au trimestre précédent, nous utilisons le Zindex que notre indicateur de niveau général des prix des maisons dans une zone. La plupart des analyses utiliser le prix de vente médian des transactions réelles comme l'indicateur clé du niveau des prix à domicile. Bien que populaire et certainement faisable pour Zillow, nos analyses nous ont amenés à croire que les prix de vente médian peut être faussée par la combinaison changeante de maisons qui ont été vendus à un moment donné. Par exemple, le marché du haut-dans une zone pourrait ralentir alors que le marché bas de gamme continue de voir les ventes robustes. Dans ce cas, ne sera laissé calcul de la médiane parmi les maisons principalement un prix moindre et arriver à une estimation du niveau général des prix pour une communauté qui est inférieur au niveau de prix vrai.

Le ZIndex, en revanche, ne regarde pas seulement au nombre limité de ventes qui ont lieu dans une zone, mais à des valorisations effectuées sur tous les foyers dans la région (la Zestimates). Ayant produit une évaluation sur chaque foyer, de sa relativement simple, puis de saisir le niveau des prix vrai pour la communauté des maisons en prenant la médiane de ces Zestimates.

Mais attendezil n'est pas d'erreur dans le Zestimate et wouldnt cette fausser le ZIndex? Dans nos tests, weve a révélé qu'environ le même nombre d'erreurs sont au-dessus du prix de vente réel que sont ci-dessous. Lorsque tous les Zestimates dans une zone sont agrégés en un ZIndex, ces erreurs d'estimation ont tendance à s'annuler mutuellement pour produire un indice des prix très stables général pour un ensemble de maisons. En bref, notre choix de la ZIndex que la base de notre évaluation des marchés de l'immobilier est bien plus qu'un simple produit d'une autre marque Z. Son propos nous essayons de nouvelles façons de regarder l'immobilier afin de débloquer de la valeur pour les consommateurs.

Anyway, veuillez consulter les rapports et, comme toujours, faites-nous savoir ce que vous pensez.

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).