Démystifier le prix de vente médian

In un récent blog, J'ai expliqué comment l'indice Zillow Valeur Accueil (Zindex), Comparativement à deux indices populaires ventes répétées, les Indice OFHEO des prix des logements et Standard & Poors Case-Shiller Index. Dans ce poste, j'ai parlé David Wessels récent article paru dans le Wall Street Journal dans lequel il compare ces deux ventes répétées indices ainsi que le classique index médian de prix de vente. Maintenant, laisse tourner notre attention vers l'indice des prix de vente médian et d'explorer plus en détail pourquoi cet indice est une mesure idéale de moins de des prix des logements en général.

En parlant de l'indice des prix médian des maisons, des notes Wessel:

[D] iscrepancies persistent même si les deux baromètres [OFHEO et Case-Shiller] Éviter les distorsions qui se produisent dans d'autres mesures largement citées comme l'Association nationale des agents immobiliers prix médian des maisons qui reflètent la composition des foyers effectivement vendus dans un mois donné, ainsi que l'évolution des prix. Ces mesures augmenter dans les mois où beaucoup de maisons haut de gamme sont vendus et à l'automne à des moments où un grand nombre de bas de gamme maisons sont vendues.

Ce n'est pas seulement une préoccupation théorique, mais, au contraire, a de réelles implications pratiques. Il ya quelques semaines, le California Association of Realtors (CAR) a publié des données médianes janvier 2007 prix de vente qui ont montré une forte baisse des prix des maisons au cours de l'année écoulée. En publiant les données, la voiture du Président William E. Brown a noté, les ventes ne semblent être une légère hausse, mais les baisses récentes des prix médian ont été en raison d'un manque de ventes dans la gamme plus de 500.000 dollars, où les fonds sont extrêmement rares et prêt jumbo les taux sont à quasi-record des marges par rapport à des taux de prêt conforme. Un article rapportant les résultats a noté que de grands changements dans les prix des maisons locales médianes indiquent généralement fois de l'appréciation d'accueil locale des prix, et souvent, de grands changements dans la composition de l'activité du marché du logement. Certaines de ces variations de prix médian des maisons pour Janvier peut-être exagérées en raison de changements dans la composition de la demande de logements.

Pour avoir une idée de la façon dont le prix de vente médian peut être biaisée par le mélange de maisons vendues et l'ampleur de ce biais, laisse le regard à un domaine spécifique en Californie, qui illustre bien le problème d'Orange County. Dans le tableau ci-dessous, weve prise de données dans le comté d'Orange en 2006 et 2007 et se sont partagés toutes les maisons dans le comté en quartiles ou quatre seaux divisé par la valeur Zestimate en 2006 et avec le même nombre de foyers dans chaque seau. Le premier quartile contient 25% de foyers avec les valeurs les plus faibles Zestimate, le deuxième quartile contient 25% de foyers avec Zestimate des valeurs comprises entre les 25e et 50e, le troisième quartile contient 25% de foyers avec des valeurs entre les Zestimate 50e et 75e centiles, et le quatrième quartile contient 25% de foyers avec les valeurs les plus élevées Zestimate. Weve alors affiché le nombre de foyers dans chaque quartile qui vendent chaque trimestre, en pourcentage de toutes les maisons vendues à un trimestre donné.

Si les maisons qui se sont vendus étaient un échantillon représentatif de toutes les maisons dans le comté d'Orange, épousent s'attendre à voir que la barre pour chaque quartile d'un trimestre donné était la même hauteur (exactement 25%). Si ce n'était que nous avons trouvé, puis en prenant le prix de vente médian parmi ces maisons serait une bonne mesure de la valeur médiane de toutes les maisons du quartier, et des changements dans la médiane d'un trimestre à correspondrait à l'évolution de la valeur des maisons à eux seuls (et correspondent pas à des changements dans le mix des logements vendus). Malheureusement, nous voyons que les quartiles ne sont pas égaux chaque trimestre. En fait, nous voyons que les ventes de maisons ont été relativement plus élevé chez les quartiles inférieurs tout au long de 2006 et a commencé à changer de façon significative vers les quartiles supérieurs en 2007. L'impact de ce modèle est que le prix de vente médian serait inférieur en 2006 simplement en raison du fait que davantage de logements à bas prix vendus dans cette période de temps que les maisons chères. A l'inverse, les prix de vente médian en 2007 serait un peu plus élevé que d'un nombre disproportionné de la hausse des prix des maisons vendues.

Pour voir l'impact précis que ce changement dans la composition de maisons vendues a sur le prix de vente médian, voir le deuxième graphique ci-dessous. Ce graphique montre trois séries de numéros. Le premier est le prix de vente médian des maisons simples vendus à chaque période (ligne bleue). La seconde (ligne rouge) est la valeur médiane de la Zestimate à une date fixe en 2006 calculé parmi les maisons qui se sont vendus dans chaque période. C'est, pour cette série, le Zestimate pour une maison donnée est constant dans le temps, et ce Zestimate maisons est utilisée pour calculer la médiane pour une période donnée seulement si la maison se vend dans la période. En tant que tel, la variation de cette ligne au cours du temps est un simple reflet du changement dans la composition de vente de maisons dans chaque période (par exemple, une tendance à la vente de maisons plus ou moins coûteux). Il ne tient pas compte essentiellement tous les changements dans les valeurs des maisons spécifiques au fil du temps et de lieu ne reflète que les changements dans la composition globale des maisons selling.The troisième série (ligne verte) est le ZIndex pour le comté d'Orange. Comme nous l'avons dans mon blog plus tôt, Le contrôle ZIndex essentiellement pour des changements dans le mix des logements vendus et reflète au lieu seulement des changements dans la valeur des maisons réelles. Le prix de vente médian, d'autre part, est une fonction des deux valeurs à la maison et l'évolution de la composition changeante de maisons vendues. Pour faciliter la comparaison, les trois séries ont été normalisées à un indice à la période de base (100) étant le premier trimestre de 2006. En outre, les barres grises en bas de la carte montrent la composition des maisons vendues par quartile de la carte précédente.

Alors qu'est-ce que ces trois séries de chiffres nous disent? Tout d'abord, si la composition de maisons vendues a été constante au fil du temps, nous nous attendons à voir que la médiane 2006 Zestimate (ligne rouge) serait une ligne relativement plate. C'est parce que cette série est basée sur une Zestimate fixe qui ne change pas au fil du temps. Si les mêmes types de maisons vendues en deux périodes différentes, les valeurs médianes de ces deux ensembles de logements serait à peu près la même chose. Mais, comme on peut le voir, cette ligne n'est pas plat. Au lieu de cela, il se déplace dans une correspondance approximative des changements dans la composition de maisons vendues, représentés par les barres grises en dessous de lui. A partir du T1 2006 à T2 2006, nous voyons que la distribution de maisons vendues déplace vers la droite (c.-à-relativement moins moins coûteuses maisons vendues) et les mouvements médians de 2006 jusqu'à Zestimate. En Q3 2006, la distribution se déplace à gauche et nous voyons la médiane 2006 Zestimate déplacer vers le bas. Comme la distribution se déplace à nouveau dès la fin de l'année 2006 dans une grande partie de l'année 2007, nous voyons la médiane 2006 Zestimate déplacer vers le haut à nouveau.

Le ZIndex, d'autre part, montre peu de correspondance à la combinaison changeante de maisons vendues au cours du temps (encore une fois, parce que ses seuls changements de mesure la valeur des maisons, et non pas des changements dans les types de maisons vendues). Mais qu'en est-il le prix de vente médian? Whats frappe ici, c'est à quel point le prix de vente médian suit la médiane 2006 Zestimate, une forte indication que, au cours de cette période, sa mesure plus la composition de maisons vendues que le changement réel dans la valeur des maisons (lorsque ce dernier est tout ce que nous voulons vraiment à mesurer). Cela est vrai dans les périodes de temps jusqu'à ce que le dernier trimestre de 2007, lorsque la baisse réelle de la valeur des maisons (comme indiqué par la ligne ZIndex baisse) devient suffisamment importante pour vous inscrire, même dans le prix de vente médian.

Qu'est-ce que cela veut dire? En bref, le prix de vente médian n'est généralement pas un indicateur très fiable de l'évolution au fil du temps la valeur des maisons. La raison de cette lacune est qu'il confond deux caractéristiques indépendantes des variations des stocks de logements en valeur des maisons et des changements dans le mix des logements vendus quand nous avons vraiment ne voulez mesurer un des changements caractéristiques dans la valeur des maisons. Les bonnes nouvelles sont que nous ayons visitée conçu le ZIndex afin de prendre soin de cette question précise. En valorisant tous les foyers et statistiquement ajuster pour les maisons qui pourraient être sur-ou sous-représentés dans l'ensemble des maisons vendues dans une période donnée, le ZIndex fournit une mesure fiable et précise de l'évolution de la valeur des maisons au cours du temps.

Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).