Il y avait une article intéressant dans le Wall Street Journal il ya quelques semaines par David Wessel discuter des différences entre l'indice du logement produites par le Bureau du logement de surveillance fédérale de l'entreprise (OFHEO) Et Standard & Poors Case-Shiller. Depuis Zillow récemment publié notre T4 2007 Rapports Valeur Accueil, J'ai pensé Id étendre M. Wessels analyse avec une comparaison de l'indice de Zillow Valeur Accueil (Zindex) À la fois l'OFHEO et Case-Shiller des numéros.
Tout d'abord, une certaine expérience pour les non initiés. Les deux OFHEO et Case-Shiller utiliser une répétition pondérée méthodologie de vente conçu à l'origine dans les années 1960 et par la suite élaboré par les professeurs sur Karl Case (Actuellement au Wellesley) et Robert Shiller (Actuellement à Yale). Cette méthodologie a été une amélioration significative sur le prix de vente médian plus classique qu'il n'y paraît à la variation de prix entre les ventes répétées de la même maison contre seulement regarder le prix de vente médian des maisons vendues dans une période de temps donnée. Comme l'a noté Wessel, prix de vente médian est fortement influencée par le type de maisons qui se vendent à un moment donné, ce qui en fait un moins de mesure idéale des niveaux de prix à domicile (bien aborder ce fait plus en profondeur dans un poste ultérieur).
Bien sûr, en utilisant une méthodologie vente répétition a ses propres mises en garde importantes. Plus important encore, l'indice est basé uniquement sur l'échantillon de foyers qui se sont vendus au moins deux fois, un fait qui sert à exclure toute nouvelle construction (qui peut représenter plus de 10% des transactions immobilières). La principale différence majeure entre l'OFHEO et Case-Shiller réside dans le fait que le nombre de OFHEO sont basées uniquement sur les ventes de maisons avec conforme prêts hypothécaires (prêts de moins de $ 417 000), qui élimine un bon pourcentage de transactions immobilières. Case-Shiller regarde toutes les ventes à domicile, quel que soit le montant du prêt hypothécaire.
L'Indice de valeur Zillow Accueil adopte une approche différente à la construction de son indice de marché. Nous générons fois valorisations plusieurs fois par semaine sur plus de 67 millions de foyers, soit environ trois sur quatre maisons aux États-Unis, et calculer des valeurs historiques remontant à 1997 (créant ainsi plus de 13 milliards Zestimates). Ce processus complexe nous permet d'agréger ces évaluations maison-niveau dans les index (ce que nous appelons l'ZIndex) au quartier, code postal, ville, comté, région métropolitaine, et au niveau national. Cette ZIndex élimine le biais présent dans les prix de vente médian en regardant la valeur de toutes les maisons dans une région, pas seulement ceux des maisons qui se sont vendus. Les modèles statistiques qui sous-tendent les Zestimates contrôler pour le mélange de logements mis en vente par trouver des modèles dans les types de maisons qui se vendent (quel que soit le non représentatif de l'ensemble global des maisons), puis en appliquant ces modèles à tous les foyers. Par exemple, si seulement quelques maisons d'un certain type de vendre dans une période donnée, les modèles peuvent extraire l'information provenant de ces ventes et de l'appliquer à tous les foyers de ce type.
Une propriété importante de l'Zestimate Zillow qui nous permet de les agréger dans un ZIndex très précise et fiable, c'est qu'ils ont relativement peu de sens erreur systématique qui, tandis que chaque Zestimate a une certaine marge d'erreur, ils sont tout aussi susceptibles d'être au-dessus du réel prix de vente d'une maison comme ci-dessous. Cela signifie que les estimations individuelles, chacune avec une erreur, peuvent être regroupés pour former une mesure très précise de tous les foyers. Le peu d'erreur systématique ne fluage dans les Zestimates est retiré de toutes les séries de données historiques lorsque nous calculons le ZIndex pour les rapports trimestriels.
Alors, comment ne l'ZIndex comparer aux deux saveurs les plus courantes de ventes répétées pesaient indices? Le tableau ci-dessus compare année après année l'évolution des valeurs du marché pour l'OFHEO, Case-Shiller et Zillow pour les marchés sélectionnés entre le troisième trimestre de 2006 et le troisième trimestre de 2007 (sur les mêmes marchés et les périodes comparées par Wessel dans son article). Également été ajoutés à ce tableau sont les Pearson coefficients de corrélation entre les trois mesures (un indicateur de la façon dont les diverses mesures similaires sont à l'autre). Zillow et Case-Shiller sont assez semblables les uns aux autres avec une corrélation de 95% et la médiane erreur absolue de 1,5%. OFHEO, d'autre part, est à peu près également dissemblables à la fois Zillow et Case-Shiller, avec une corrélation de 50% avec les deux autres mesures (médiane erreur absolue de 5,3% par rapport à Zillow). La grande différence entre l'OFHEO et à la fois Zillow et Case-Shiller est attribuable à la fois des données et des différences méthodologiques (par exemple, l'ancien en utilisant uniquement des hypothèques conformes, le filtrage de données différentes, poids différents utilisés dans la méthodologie des ventes répétées pondérée, etc.) En bref, le ZIndex et Case-Shiller sont assez similaires dans l'ensemble, et les deux sont quelque peu différente de l'OFHEO.
Une différence importante entre le ZIndex et l'indice Case-Shiller leurs zones de couverture respectives. Le ZIndex est rapporté pour 125 régions métropolitaines, tandis que Case-Shiller des rapports sur les 20 régions métropolitaines de plus haut niveau (bien que le national indice Case-Shiller utilise les données d'environ 100 zones métropolitaines).
Un autre avantage de l'ZIndex par rapport à la fois l'OFHEO et Case-Shiller est des rapports de latence. Case-Shiller publie des rapports sur une base mensuelle avec un mois de données décalage de deux (par exemple, des données à travers Janvier 2008 est en Mars 2008) et les communiqués de l'OFHEO des données sur une base trimestrielle, généralement environ deux mois après la fin du trimestre. Les deux Case-Shiller et OFHEO publié leurs rapports T4 2007 le 26 Février. Zestimates et Zindexes sont publiées plusieurs fois par semaine sur Zillow.com, et nos rapports complets T4 Zillow valeur de la maison ont été libérés le 12 février et notre 1er trimestre 2008 en raison de rapports sont être publié en mai. Soyez sûr de vérifier à l'époque, ou, vous pouvez toujours vérifier le ZIndex pour votre code postal, quartier, ville, État ou des États-Unis en cliquant sur le lien Zestimate et graphiques sur la maison de n'importe quelle page de détails.
En savoir plus sur l' Zillow Accueil Valeur de l'indice OFHEO vs et Case-Shiller.
Dr Stan Humphries est un économiste immobilier and expert immobilier pour Zillow. Stan est en charge des données et de l'équipe d'analyse au Zillow, qui se développe des données du marché du logement pour la plupart des grandes régions statistiques métropolitaines aux États-Unis, et fournit de la recherche économique pour le courant biens immobiliers conditions du marché. Il a contribué à créer des algorithmes pour le populaire Zestimate valeur de la maison et le Indice de Zillow Valeur Accueil (ZHVI).
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