Est-il financièrement prudent de payer des points (actualisation et / ou de l'origine) pour obtenir une baisse du taux hypothécaire? Pour le savoir, nous devons faire une pause, même calcul. Il ya deux questions importantes à poser avant de commencer le seuil de rentabilité de calcul:
1. Horizon temporel Combien de temps prévoyez-vous vivre dans votre maison?
2. Tolérance au risque En ce qui concerne vos finances, le degré de risque êtes-vous disposé à prendre pour gagner une récompense potentielle?
Pour mieux illustrer ce point, permet de regarder un emprunteur hypothécaire hypothétique et professionnels des points dans le forum, les programmes de prêts, et les taux hypothécaires.
MP (Le conseiller hypothécaire): Combien de temps prévoyez-vous vivre dans votre maison?
Emprunteur A: Id-dire plus de 5 ans, mais moins de 10 ans
MP: Quel est votre niveau de tolérance au risque? Sens, vous êtes une personne qui est prête à prendre un certain risque financier avec un potentiel de récompense financière, ou préférez-vous jouer la sécurité?
Emprunteur R: Je tiens à le jouer en toute sécurité
MP: Alors, laisse parler une hypothèque de 30 ans à taux fixe. Cela semble correspondre à votre situation du mieux que je pense.
Emprunteur A: Très bien. Mon frère à côté des voisins dit lors de notre barbecue d'hier qu'il a obtenu 6,000% sur une hypothèque de 30 ans. Thats ce que je veux 6,000%.
MP: D'accord. Todays 6,000% 30 années à taux fixe conforme coûterait 2 points pour un prix de verrouillage 30 jours.
Emprunteur A: Wow, 2 points. Combien est ce que cela va me coûter?
MP: Sur la base le montant de votre prêt hypothécaire, il faut multiplier de 2%, le coût de 2 points est de 6000 $.
Emprunteur A: Euh, ok. Cest ressemble à beaucoup d'argent. Que recommanderiez-vous?
MP: Permet de faire une pause, même calcul et compare les sommes versées au taux de 2 points, à un taux zéro
Un emprunteur: Quel est le seuil de rentabilité de calcul?
MP: Un calcul de rentabilité va nous montrer si il sensé de payer des points ou non basé sur le temps qu'il faut pour le placement de points de paiement pour obtenir un taux inférieur et comment cela se compare au paiement hypothécaire et votre horizon de temps pour vivre dans ce à la maison. Par exemple:
2 points / $ 6,000 6,000% / hypothèque $ 300,000 $ 1,798.65 / mois P & I
Zéro points de $ / -0 à 6,375% / hypothèque $ 300,000 $ 1,871.61 / mois P & I
La différence de paiement entre un prêt de 2 points et un prêt du point zéro est 72.96/mo $. Prendre 6000 $ (2 points/6.000%) et le diviser par 72,96 $ (différence entre 2% et zéro point/6.000 point/6.375%) et vous obtenez 41,12. Ainsi, votre seuil de rentabilité est 41.12 mois, ou 3 ans / 5 mois. Il vous faudrait 3 ans / 5 mois pour récupérer l'investissement de 6000 $ (2 points) que vous avez payé en comparaison d'obtenir un taux de zéro à 6,375%. Ainsi, en fonction de votre horizon temporel et votre tolérance au risque de payer 2 points peuvent ne pas être trop mauvais. La clé est que vous devez vivre dans cette maison pendant au moins 5 ans ou plus pour avoir ce taux de 2 points de sens. Le plus vous vivez dans cette maison au taux de 6,00% le meilleur de votre épargne à l'investissement sera.
Emprunteur A: Donc, si je paie 6000 $ en points pour 6,000% et de le comparer à payer à zéro $ et d'obtenir 6,375%, je sauve 72.96/mo $ et il me faudrait un peu plus de 3 ans pour récupérer la somme de 6000 dans les économies mensuelles ? Que faire si nous nous déplaçons dans moins de 3 ans et je vends la maison?
MP: Alors, vous ne seriez pas totalement récupérer les points payés pour le taux de 6,000%.
Emprunteur A: Mais, si les taux hypothécaires descendre en dessous de 6,000% dans les prochaines années? Sera-ce un sens pour moi de refinancer alors?
MP: Peut-être. Si dans le futur vous me contacter mes deux premières questions serait Quel est votre horizon de temps à vivre dans votre maison? Et, a changé votre tolérance au risque de notre dernier hypothécaire ensemble? Ensuite, je ferais une pause, même calcul à nouveau. Peut-être que les taux hypothécaires qui justifierait un refinancement, mais peut-être pas.
Donc, vous voyez les emprunteurs hypothécaires de ses plus de taux et des points. Son sujet de rupture, même sur ce que vous payez dans les points en ce qui concerne le paiement hypothécaire vous devrez payer. Soyez sûr que vous savez quand vous le seuil de rentabilité.
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